top of page

המדריך הבסיסי לקניית נדל"ן באיטליה

+ באיטליה
Tuesday, August 15, 2023

9 דקות

חיפוש

עודכן: 20 בספט׳ 2023

חולמים לקנות בית בטוסקנה, דירה ברומא או אולי וילה באזור בולוניה? מחפשים נכס להשקעה, או מתכננים רילוקיישן לאיטליה? המדריך הבסיסי לקניית נדל"ן באיטליה יציג בפניכם את המונחים, החוקים והמסמכים החשובים שחייבים להכיר כשמתכננים לרכוש נכס באיטליה


בחודשי הקיץ חלונות הראווה של סוכנויות הנדל"ן מוארים גם בלילה. לעת ערב נראים ברחובות העיירות הקטנות באיטליה מאות תיירים שזופים ולבושים בבגדי קיץ בצבעי פסטל, בדרכם לאכול את ארוחת הערב, מנסים להנות מקרירות הלילה שתוחלף עוד מעט בחומו של יום חדש. מעת לעת הם נמשכים אל החלונות המוארים, האישה נצמדת לזרועו של הגבר בעוד אחד מהם מצביע על תמונת נכס, עם בריכה, על ראש גבעה, או במרכז העיר בסמוך לפיאצה גדולה.


סוכנות נדל"ן באיטליה בחודש אוגוסט בלילה
סוכנות נדל"ן באיטליה בחודש אוגוסט בלילה - צילום: דורון צויבל

החלום על שינוי מקום מגורים מייצג בין היתר השתוקקות לחיות חיים אחרים, או לכל הפחות להתחיל אותם מחדש במקום אחר. התיירים המתבוננים בחלונות הראווה בוודאי מדמיינים את עצמם משוחחים עם השכנים באיטלקית, מנגנים בלשונם את השפה המוזיקלית והקופצנית, ואולי אפילו משתנים בעקבות המעבר והופכים למישהו אחר – אדם שונה, אולי קליל יותר, הסופג לתוכו את העונג, התשוקה ושמחת החיים שבהם התברכה איטליה. אך התחנה הראשונה בדרך לחלום דורשת סבלנות וידע, והחיפוש אחר הבית האיטלקי המושלם הוא למעשה הרבה יותר מסובך ממה שנדמה לתיירים רבים.


קניית נכס באיטליה היא משימה אפשרית לביצוע, אך מורכבת. המכשול הגדול ביותר העומד בפני הרוכשים הפוטנציאליים הוא הפיתולים הקפקאיים שמניחה לפתחם הבירוקרטיה האיטלקית הידועה. לכן, יש לגשת למשימה לאט ובסבלנות, ולזכור שכל מקרה הוא לגופו.

ראשית כל, כדאי לערוך מחקר ראשוני באשר למחוז שבו תרצו לקנות – ישנם סרטונים ביוטיוב שמנתחים את המחיר למטר בערים שונות, טרנדים מרכזיים, ואת המקומות באיטליה שבהם משתלם להשקיע ברגע נתון. כמובן שלא כדאי להסתמך רק על המידע באינטרנט, אבל הסרטונים האלה בהחלט עוזרים למי שעושה את צעדיו הראשונים בתחום. בנוסף, מומלץ מאוד להכיר את המקום שבו אתם מתכוונים לרכוש נכס, ואת האנשים. במדינה שבה הבירוקרטיה אימתנית והחוק היבש סובל ממורכבות-יתר כרונית, יש להיעזר ככל האפשר במי שמכירים אותו הכי טוב. באיטליה, המושיעים שלכם יהיו סוכני הנדל"ן, האדריכלים ועורכי הדין הפועלים בעיר שבה אתם מעוניינים לרכוש את הנכס. ההיכרות שלהם עם התקנות המקומיות ואף יותר מכך עם בעלי התפקידים במקום, חשובה ביותר.


לאחר שאיתרם את אנשי המקצוע המתאימים שילוו אתכם בתהליך רכישת בית החלומות, או הנכס להשקעה, תדרשו להכיר שורה ארוכה של מסמכים רלוונטיים. כך לפתע תתקלו במונחים שמעולם לא שמעתם, כמו SCIA ו-Certificato di prestazione energetica. על מה מדובר? אנחנו ממליצים לכם לקרוא בעיון את המדריך, כדי לחסוך לעצמכם כאב ראש, בלבול ועוגמת נפש.


רשימת המסמכים הדרושים לקניית נכס באיטליה:

  1. ה"סנטוריה" (Sanatoria) - זהו מסמך המתייחס להסדרת מעמדן של עבודות בנייה לא מורשות שנעשו בנכס, כמו גם עבודות שלא עומדות בחוקי העירייה. במידה והנכס נבנה או שונה ללא היתרים מתאימים, או בניגוד לתקנות הבנייה, ניתן לבקש בדיעבד "סנטוריה" מחודשת. הבקשה יכולה להתקבל או להידחות. אם ה"סנטוריה" מתקבלת, היא הופכת את המבנה לחוקי. כמו כן, אם הבניין נבנה או שונה ללא אישורים מתאימים אז ברוב המוחלט של המקרים יהיה צורך ב"סנטוריה" כדי לקבל את ה - Certificato di Agibilità (אישור המגורים/שימושיות, ראה סעיף 2). תהליך השגת ה-"סנטוריה" עלול להיות מורכב וארוך, אך הוא הכרחי לצורך הסדרת הבעלות המלאה על הנכס. המוכר צריך לספק לקונה את התעודה ורצוי שתהיה ברשותו כבר בזמן הצגת הנכס.

  2. אישור שימושיות (Certificato di Agibilità) - נקרא גם: Certificato di abitabilità, מסמך זה מונפק על ידי הרשויות המקומיות באיטליה, הוא מעיד כי הנכס מתאים למגורים ועומד בכל תקנות הבריאות, הבטיחות ואיכות הסביבה הנדרשות. זהו מסמך חשוב שיש להצטייד בו לפני רכישת הנכס. הוא חיוני להשלמת הרכישה. על בעל הנכס יוטל להציגו כאשר יבקש לקבל שירותים מהעירייה כמו חיבור לחשמל, מים, פינוי אשפה וכו'. האישור תקף ל-10 שנים ויש לעדכן אותו אם נעשים שינוים גדולים בנכס. הוא מאשר שהבניין תואם לתקנות המקומיות וניתן להשתמש בו כבית מגורים.

  3. שטר בעלות (Atto di Proprietà) - זהו מסמך משפטי המוכיח בעלות על נכס, ומספק מידע על הנכס (מיקום מדויק, מידות, וכל שעבוד או הגבלה שחלים עליו). מסמך זה חיוני לרכישת נכס באיטליה שכן הוא זה שמאמת את הבעלות, ויש להעבירו לבעלים החדש כחלק מתהליך הרכישה. שטר הבעלות מוחזק על ידי משרד רישום הנכסים המקומי, בעלי עניין יכולים לבקש אותו ולבדוק אותו. רוכשים פוטנציאלים נחשבים לבעלי עניין. הבטחת העברת שטר הבעלות מהבעלים הקודמים לבעלים החדש הוא שלב מכריע בתהליך רכישת הנכס והכרחי על מנת לוודא את חוקיות ההליך ואת העברת הבעלות.

  4. "תעודת יעילות אנרגטית" (Certificato di Prestazione Energetica) – תעודה זו נדרשת על פי חוק עבור כל מבנה באיטליה, ומספקת מידע על צריכת האנרגיה של המבנה ועל העלויות הכרוכות בחימום, קירור, ותאורה של הנכס. התעודה מדרגת יחסי עלות-תועלת מבחינת צריכת אנרגיה, והדירוג נע בין A (החסכני והיעיל ביותר) ל-G (הכי פחות יעיל). יש להציג תעודה זו בכל פרסום למכירת הנכס. יש לעדכן את התעודה בכל 10 שנים ובכל פעם שנעשים שינויים במבנה.

  5. תמצית רישום נכס (Estratto Catastale) - מסמך זה מופק במרשם המקרקעין האיטלקי, ידוע גם בשם, Catasto, מספק מידע על הנכס כגון מיקומו, מידותיו, בעליו וכל שעבוד או מס שחלים עליו. מסמך זה מאמת את הבעלות והסטטוס המשפטי של הנכס. יש להשיג ולבדוק אותו לפני רכישת נכס כדי לוודא שאין שעבודים או בעיות משפטיות שעלולות להשפיע על הרכישה. בכל פעם שיש שינוי בנכס, כגון העברת בעלות או הוספת שעבוד, יש לעדכן מסמך זה. המסמך חיוני לאימות החוקיות והעברת הבעלות על נכס באיטליה.

  6. הצהרת התאמה קדסטרלית (Dichiarazione di Conformità) - מסמך טכני זה הוא חובה לפי חוק, הוא מונפק על ידי מומחים מוסמכים בתחומים שונים (מהנדס, אדריכל וכו'). ההצהרה מאשרת שהבניין תואם את חוקי הבנייה והתקנות המקומיות. את המסמך יש להשיג לפני מכירה או העברת בעלות על נכס. המסמך מאשר כי הבניין נבנה בהתאם לתוכניות מאושרות על ידי הרשות המוניציפלית ועם היתרי בנייה מטעמה, וכי הבניין עומד בתקנות ובחוקי הבנייה המקומיים. כמו כן, הוא מאשר כי המבנה מתאים למגורים ולשימוש, וכי הותקנו כל אמצעי הבטיחות הנדרשים, כגון גלאי אש ויציאות חירום והמערכות עומדות בתקנים. יש לעדכן את המסמך הזה בכל פעם שיש שינויים גדולים במבנה, כמו שיפוץ או הוספת מבנה חדש. מסמך זה מהווה חלק חשוב בתהליך רכישת הנכס באיטליה ויש להשיגו ולעיין בו לפני העברת הבעלות. הוא מסייע לאמת את חוקיות הבניין והתאמתו למגורים, ולהבטיח שהנכס שברצונכם לרכוש הוא בטוח.

  7. שיפוץ הנכס - במקרה שתרצו לערוך שיפוץ בבית או בדירה שרכשתם, תצטרכו להגיש בקשה רשמית לפני תחילת העבודות באמצעות מודד (Geometra) או אדריכל (Architetto). בהתאם לאופי העבודות, יהיה עליכם לבחור באחד מהמסלולים הבאים:

  • מסלול 1 (CILA) - מסלול המשמש לפעולות תחזוקה רגילות, במקרים שבהם לא מתוכננות עבודות הקשורות ליסודות המבנה.

  • מסלול 2 (SCIA) - מסלול המשמש לפעולות תחזוקה רגילות וגם לשיפוץ ועבודות הקשורות ליסודות המבנה.

  • מסלול 3 (Permesso di Costruire) - היתר בניה, מסלול זה נדרש לבניית בניין חדש או לשיפוצים שיובילו לשינוי גדול, נדרש אישור מטעם וועדה מיוחדת ומהנדס העיר.


ומה עכשיו?

אם מצאתם את הבית שלכם, השתכנעתם שכדאי לכם לרכוש נדל"ן באיטליה, ובדקתם שיש לבעל הנכס את כל המסמכים הדרושים, כדאי לדעת גם כמה דברים חשובים על העלויות, ועל פרוצדורת הקנייה.


בית אבן טיפוסי בטוסקנה
בית אבן טיפוסי בטוסקנה

קניית נכס נדל"ן באיטליה

צעד ראשון: נותנים הצעה על הנכס דרך סוכן הנדל"ן. ההצעה היא כתובה ומצורף אליה צ'ק בטחון שלכם או העברה בנקאית. סוכן הנדל"ן מחזיק את הצ'ק או את הכסף בנאמנות ובצמוד להצעה החתומה. ההצעה מוגבלת בזמן, היא יכולה לנוע בין 3 ימים לשבועיים, בדרך כלל.


שימו לב: אם תחליטו לסגת מההצעה שהגשתם לאחר שהיא אושרה, תפסידו את דמי הביטחון. הדבר תקף עבור שני הצדדים, וגם המוכר מחויב לכם – אם הוא לא יהיה מסוגל למכור את הנכס לאחר שכבר קיבל את הצעתכם, הוא יישא בעלות של קנס מוסכם על ביטול העסקה. בדרך כלל מדובר בסכומים גבוהים שאיש מהצדדים לא מעוניין לסכן.


צעד שני: ההצעה שלכם על הנכס התקבלה. מזל טוב!

סוכן הנדל"ן קיבל אישור על ההצעה הכתובה שלכם והיא חתומה על ידי המוכר.


צעד שלישי: את מחיר הנכס ותנאי המכירה מעגנים בהסכם מקדים (contratto preliminare) בו מסכמים את התנאים הבסיסיים. אין צורך בעו"ד לשם כך (במידה ותרצו שעורך דין יהיה מעורב בתהליך תצטרכו לשכור אחד ולשלם לו בנפרד). בדרך כלל סוכן הנדל"ן שמייצג אתכם הוא זה שיכין את ההסכם עבורכם ועבור המוכר. בהסכם ייכתבו סכום הרכישה, תנאי התשלום, ועוד.

יש סוכני נדל"ן שמעדיפים להכין את ההסכם המקדים יחד עם ההצעה על הנכס, אך חשוב לדעת שאלו שני דברים נפרדים. בהסכם המקדים יקבעו התנאים שלפיהם הנוטריון בשלב הבא יכתוב את ההסכם הסופי, ויעביר את הבעלות.


צעד רביעי: לפי מסגרת הזמן שנקבעה בהסכם המקדים יקבע תאריך להעברת הבעלות אצל נוטריון (הנוטריון הוא בעל הסמכות באיטליה בכל הקשור להעברת נכסים), במעמד שני הצדדים הנוטריון מקים "שטר מכר" לעסקה (באיטלקית "רוגיטו" - “Rogito”). הנוטריון יבקש מראש מהמוכר ומכם את כל המסמכים הרלוונטיים, ויברר את תקינותם בארכיב העירייה. במעמד המכירה ה "רוגיטו" עצמו תתבקשו להעביר את התמורה על הנכס לחשבון בעל הנכס בהעברה בנקאית מהירה עם IBAN או בצ'ק בנקאי.

הנוטריון יקריא את הסכם שטר המכר בקול באיטלקית לפי חוק. ניתן גם לתרגם את החוזה לאנגלית – ציינו את העובדה שאתם לא דוברים איטלקית מראש, וכך תוכלו לעקוב אחר ההקראה ולשאול שאלות במידת הצורך.


עלויות ומיסים בקניית נכס:

העלויות והמיסים הקשורים לרכישת נדל"ן באיטליה תלויים בגורמים שונים, וביניהם סוג הנכס, מיקומו ומחיר הרכישה. להלן כמה מהעלויות והמיסים האופייניים שכדאי לקחת בחשבון:


מס רישום (Imposta di Registro) - מס זה משולם בגין העברת הבעלות על הנכס ומתבסס על השווי המוצהר של הנכס "ערך קדסטרלי" (ערך הנכס הנלקח מתוך מרשם חלקות הקרקע בעירייה, הערכים בעירייה לרוב אינם מעודכנים ונמוכים משמעותית ממחירי השוק הריאלים). נכון לספטמבר 2021, התעריף הסטנדרטי עבור נכסי מגורים הוא 2% עבור בית ראשון (Prima Casa) ו-9% עבור בית שני, שלישי וכו' (Seconda Casa). בכל מקרה הסכום לא יפחת מ- €1000 יורו.


שימו לב: במקרה של רוכש זר ההטבה במס על הרישום בית ראשון תחול רק במקרה של תושבות איטלקית (כך דינם של כל ההטבות לבית ראשון המוזכרות בהמשך). כמו כן, יש אפשרות להצהיר בפני רשות המסים כי הרוכש יהפוך לתושב בתוך 18 חודשים מהרכישה. מומלץ לבדוק מידי פעם אם יש עדכונים לשיעורי המס מכיוון שהם עשויים להשתנות.


מע"מ (Imposta sul Valore Aggiunto) - אם אתם רוכשים נכס חדש מיזם או מחברת בנייה, עשוי לחול מע"מ במקום מס הרישום. שיעור המע"מ עבור נכסים למגורים הוא בדרך כלל 4% עבור דירות ראשונות, ושיעור גבוה יותר (כיום 10%) עבור דירות שניות.


מס רישום מקרקעין (Imposta Catastale) - מס זה מכסה את עלויות רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין והוא בדרך כלל סכום קבוע של: 200 €


עמלת נוטריון (Onorario Notarile) - דמי נוטריון משולמים לנוטריון על העברת הזכויות בנכס ועל כך שהוא מוודא עמידה בכל הדרישות החוקיות. העמלות מחושבות לפי שווי הנכס ויכולות להשתנות מעט מנוטריון אחד לשני, בדרך כלל העמלה לא תפחת מ-1000 € או 1% מערך העסקה. הקונה הוא זה שנושא בעלויות, מומלץ לבקש הצעת מחיר משני נוטריונים לפחות על מנת להשוות ביניהן.


עמלת סוכנות הנדל"ן - אם השתמשתם בסוכנות נדל"ן כדי לאתר את הנכס, הם בוודאי יחתימו אתכם על הסכם תיווך, העמלות נעות בדרך כלל בין 2% ל-5% מערך הנכס. במקרה שמעורבים שני סוכנים שונים, הקונה והמוכר משלמים כל אחד לסוכן שלו.


מס משכנתא (Imposta Ipotecaria) - אם ביקשתם משכנתא למימון הרכישה מבנק באיטליה, יש לשלם מס משכנתא, שהוא אחוז מסכום המשכנתא. במקרה שמדובר על רכישת דירה ראשונה, המס הוא 0.25% מהסכום המתקבל. במקרה של בית שני, המס הוא בגובה 2% מסכום ההלוואה.


אגרת רישום מקרקעין (Diritti Catastali) - אגרה זו מכסה את עלות עדכון רישומי רישום המקרקעין לאחר רכישת הנכס. 55 אירו ועוד מס בולים של 16 אירו. היא משולמת (לפעמים גם במזומן) לנוטריון.


חיוני להתייעץ עם סוכן נדל"ן מקומי, הפועל באזור שבו אתם מתכננים לרכוש את הבית, וכמובן שמומלץ לעשות זאת לפני הגשת הצעה. כך תוכלו לקבל מידע מדויק ועדכני לגבי העלויות והמיסים החלים במקרה הספציפי שלכם, ולהימנע מהפתעות לא נעימות.


אחרי רכישת הבית, מהם המיסים הקבועים על נכס? הנה מה שצריך לדעת:

מס רכוש (IMU) - מס הרכוש האיטלקי חל על כל נכס נדל"ן באיטליה. במידה והנכס שרכשתם נרשם כבית ראשון וכמקום המגורים הראשי במרשם התושבות, ואתם גרים בו יותר מ-6 חודשים בשנה, יש לכם פטור מהמס הזה. אבל... במקרים שהבית מוגדר כבית יוקרה, או שמדובר בנכס שני באיטליה המס יחול על הנכס.

חישוב המס משתנה מעיר לעיר מאחר והעירייה היא זו שגובה אותו. באופן כללי בממוצע זה 1.06% מהערך הקדסטרלי המופיע בארכיב העירייה.


שימו לב: העירייה בה נמצא הנכס שלכם לא תשלח לכם חשבון הביתה אלא רק תודיע לכם על המועד השנתי בו נעשה שימוש. על מנת לבצע את החישוב ואת התשלום בפועל בעזרת טופס מס הנקרא F-24, מומלץ לדון בכך עם רואה החשבון האיטלקי. ניתן לשלם את המס בתשלום אחד או בשני תשלומים. המועד הראשון הוא ביוני ואילו השני בדצמבר.


מס עירייה (TASI) - מס זה נגבה על השירותים השונים הניתנים על ידי העירייה, ("municipio"). הוא משתנה מעיר לעיר והוא לא קיים במחוז האוטונומי של טרנטינו אלטו אדיג'ה. גם כאן חישוב המס מתבסס על הערך הקדסטרלי המופיע בארכיב העירייה, במקרה הזה מדובר ב: 1 פרומיל מהערך.

את המס משלמים בתשלום אחד או בשני תשלומים. המועד הראשון הוא ביוני ואילו השני בדצמבר.


מס איסוף אשפה (TARI) - מס זה הוא עבור איסוף והפרדת האשפה. יש לשלם אותו רק פעם בשנה, חישוב האגרה הקבועה מתבסס על מ"ר של הבית, ומספר האנשים המתגוררים בו. עבור מס זה תקבלו מכתב ישירות לכתובת הבית שלכם. בהצגת הוכחת תשלום המס במשרדי החברה המיועדת, תקבלו את הפחים המתאימים לכל סוג אשפה אותה מפרידים.


במקרה של מכירת הנכס

מס ריווחי הון (Plusvalenza) - מס רווח הון או plusvalenza חל במקרה של מכירת הנכס. מס זה חל רק על המוכר. להלן שלושה היבטים שיש לקחת בחשבון לגבי מס זה:

  • מס זה אינו חל במידה ועברו יותר מ-5 שנים מקניית הנכס.

  • במקרה ואינכם תושבי איטליה ייתכן שתצטרכו לשלם מס שבח מקרקעין בישראל.

  • בכל שאר המקרים תצטרכו לשלם בסביבות 26% מהרווח הנקי של הבית; כדי לחשב את המס לתשלום ניתן לקזז מהרווח את המסים, עמלות, עבודות לשיפוץ הבית ועוד. מומלץ להיעזר ברואה חשבון.

בהצלחה!


 

לדורון צויבל נסיון של 15 שנה בקניית ומכירת נכסים באיטליה. ניתן לקבוע איתו פגישת וידאו לייעוץ/ליווי ברכישת נכס באיטליה. עלות פגישת ייעוץ בת שעה: 50 אירו.

על מנת לקבוע פגישה נא למלא את הטופס במאמר, בבקשה לפרט כמה שניתן על האזור המבוקש, כמו כן על סוג וגודל הנכס ומטרת השימוש המיועדת.


 


3,515 צפיות0 תגובות

Comments


סיפורה של הגלידה האיטלקית – המדריך הקצר לעולם הג'לאטו
Friday, September 29, 2023
המדריך הבסיסי לקניית נדל"ן באיטליה
Tuesday, August 15, 2023
המדריך החכם: איך להימנע ממלכודות תיירים ומטעויות נפוצות באיטליה
Thursday, July 20, 2023
הליכות ונימוסים באיטליה
Sunday, June 18, 2023
מה קורה פה?! מדריך הדקויות להבנת האיטלקים וחוקיהם ה"משונים"
Tuesday, May 9, 2023
מדריך אודיו לגלריה בורגזה - רומא
Friday, February 24, 2023
מפרושטו ועד סלסיצ'ה – הנקניקים החשובים ביותר באיטליה
Saturday, January 7, 2023
חופשת סקי באיטליה – לאן כדי לנסוע?
Sunday, January 1, 2023
בעקבות הפוקצ'ה הג'נובזית המושלמת - מדריך
Tuesday, December 13, 2022
שוקי חג המולד היפים באיטליה – היכן כדאי לבקר?
Thursday, November 17, 2022
15 דברים שחייבים לאכול בטורינו ופיימונטה
Tuesday, September 20, 2022
המדריך לגבינות החשובות באיטליה
Thursday, September 1, 2022
רומא לרעבים: 15 מאכלים רומאיים טיפוסיים שאתם חייבים לטעום כשאתם בעיר!
Saturday, July 30, 2022
הזהב השחור – המדריך לחומץ בלסמי אמיתי
Wednesday, March 2, 2022
קפה - מדריך להכנת קפה איטלקי במוקה איטלקית
Friday, January 7, 2022
מזג האוויר באיטליה
Saturday, November 20, 2021
מדריך לקניית כרטיס סים לאחר היציאה משדה התעופה באיטליה
Wednesday, October 20, 2021
מדריך אודיו למוזיאון אופיצי - פירנצה
Saturday, September 11, 2021
המדריך לנהיגה בכבישי איטליה
Friday, June 18, 2021
מדריך האוכל המלא לחג המולד באיטליה
Tuesday, December 24, 2019
מפה לטבעונים וצמחונים באיטליה
Sunday, December 15, 2019
שבוע הברטר באיטליה - מי אמר אני ולא החליף ?!
Saturday, October 14, 2017
המדריך לקניית כרטיס סים באיטליה
Friday, August 25, 2017
המדריך לנסיעה ברכבות באיטליה
Sunday, July 23, 2017

עשוי לעניין אותך

דורון צויבל | כותב על איטליה